定价的计算公式是什么(定价的计算公式初中数学)

非居住产品我经常接触的产品主要以商铺,店铺,写字楼和办公产权的酒店式公寓为主,此类产品的定价相对于来说较为简单,在我眼里没单价一说,只是单纯的看待成理财产品,回报率是我对他定价的唯一准则。

回报率的计算公式=年租金/房价

正常的写字楼和商铺的回报率在5个点

地下商场和没有实地分割的回报率7-8个点

办公产权的酒店式公寓和繁华地段的回报率多数在4个点左右浮动

定价的计算公式是什么(定价的计算公式初中数学)

租金的高低是影响房子价格的主要因素,而影响租金的因素包含了很多,比如说物业品质,是否涉外,营业范围,人潮流量,人行道,地铁甚至门口的花坛等等都是影响租金的因素。

举个现实的例子,辛耕路同一侧的商铺,面积150㎡的租金大约8万/月,而靠近肯德基的那个奶茶铺只有8个㎡,租金也是一个月8万,如果两个商铺同时挂牌出售,我给到的价格是相等的,因为他们的月租金一样,给到的回报率是一样的,而不是参考相同地段的别人成交的单价来定价,也不能说同样价格购买150㎡房子的性价比更高。

针对这些常见的产品里面,综合下来我最不建议购买的是办公产权的酒店式公寓,一方面是因为租金回报率是最低的,从经济考虑买不如租,你持有这套房子的成本不如更换到5-6个点的回报率的写字楼,收的租金来支付酒店式公寓的房租不但还有的剩更划算,而且办公产权的房子租客都是需要毛坯入场,退场还原不需要打理装修,而酒店式公寓的装修还有折旧。

其次不建议购买的是地下商场和无石头分割墙的商铺,看似回报率最高买来最划算,但是考虑到变现能力,如果需要商铺出售掉收回资金,基本上这类产品不太容易出售掉,变现较能力差。如果买来当作养老保障金不打算出售掉的话,作为养老保险是可以作为一个不错的选择。

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非居住产品对比理财产品的优点

①更安全:理财产品我身边的有些客户已经有多人出现过不能赎回等问题,而房子是实实在在放在这里跑不了的,看得见摸得着更放心;

②收益稳定:房子的租金收益稳定,租金正常递增幅度3-5年在5-8%个点,租金的上涨在回报率不扁你的情况下就意味着房价上涨;

③附加价值:新增的租客会带来新的人脉的拓展,公司持有对公司的市值有增幅作用,可用来给自己注册公司等便利。

非居住产品对比理财产品的缺点

①流通性差,变现周期长:理财产品赎回相对较为便利,而房子变现通过买卖从挂牌到过户到拿到钱,手续会更繁琐,需要的时间会更长一些。

②门槛高,资金要求更大:一套房子购买多数少则几百万动则近千万起步的门槛,相对于理财几万块钱就可以买到,房子对购买人群的资金要求会更高。

持有成本更高:房子出租产生的空置期、免租期、租赁发票、中介费等成本,物业管理费用,房产税等相对于理财产品来说,耗费的时间、精力、成本会更多。一铺养三代,三代养一铺说的就是这个道理。

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